大型商业项目不仅要满足购物需求，还需要满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等需求。其业态复合性强，不同业态、不同消费者对空间个性有着不一样的需求，这需要专业人士对项目的空间与功能划分进行专业的规划。

Crystals at CityCenter 
位于美国拉斯维加斯的大型购物中心
所谓业态组合规划，是指综合体或购物中心根据自身定位，确定业态的种类、每种业态的分布及配比的过程。

01
两种组合方式

1. 横向组合

横向组合是指不同业态之间的组合。比如，香港的购物中心与内地(早期)大多数购物中心的业态布置不同，它们并不是简单地以化妆品、男装或女装、按楼层来明确划分，而是在每一个楼层里既有服装珠宝，又将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场等穿插其中，形成了功能上的相互补充。

香港圆方广场(ICC) 
餐饮与零售同层“混搭”布置



2. 纵向组合
纵向组合是指同一业态之间的互相组合。比如，百货有高端时尚百货和普通百货进行组合等。纵向组合是在每一个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从而增加了购物中心整体的丰富性、多样性和有机性。

泰国 ICONSIAM 购物中心
从零售到百货
图中白色装修楼层为零售层
木色装修楼层为百货层

02
业态组合的 5 个策略
商业地产项目业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况，和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可整合的各种招商资源，为便于项目实现租售和项目日后成功运营，而对项目各功能分区和各楼层业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。

成都远洋太古里  中里

1. 以整体定位为依据
在项目主题定位和消费者定位确定之后，项目内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核心定位，形成项目鲜明的主题，比如成都远洋太古里的“快耍慢活”。

成都远洋太古里 “快耍慢活”

2. 确保5个“平衡”
当项目整体定位确定之后，项目主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项目整体经济效益的最大化。

泰国ICONSIAM的共享空间 TRUE PLACE
单纯强化购物的比例往往不利于消费黏性的培育。大型购物中心通常是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于一体、多种复合业态的集合体。这需要他们之间的组合具有一定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项目整体业态组合的最优化。

泰国ICONSIAM购物中心 美食广场

除了业态比例的均衡之外，一个大型购物中心还应考虑到 5 个平衡：
(1) 品牌商家与一般商家的比例和平衡；
(2) 高收益业态与低收益业态的比例和平衡；
(3) 大面积业态与小面积业态的比例和平衡；
(4) 长期租赁业态与短期租赁业态的比例和平衡；
(5) 白天运营业态与夜间运营业态的比例和平衡。

泰国ICONSIAM购物中心 剖面图

3. 营造多元引擎
为了提高抗风险能力以及聚合能力，一个大型商业项目往往要确定多个不同类型的主力店和次主力店，以此增强项目的辐射能力和复合性，以吸引人气，又形成多业态经营，以使各业态之间优势互补。

泰国 ICONSIAM 购物中心 四层平面图
主力店: 高岛屋(见右上角紫色块)

泰国 ICONSIAM 购物中心主力店：高岛屋
占据 6 个楼层（GF~4F）

4. 与对应资源契合
业态划分和组合应和项目所具有各种资源紧密结合在一起，这样才能更大地发挥项目本身价值，以及项目内相应业态价值。

成都远洋太古里坐落在大慈寺周围，图中左侧为大慈寺

例如，在围绕千年古刹——大慈寺建成的项目——成都远洋太古里中，太古对细节的把控，在设计和招商方面可见一斑。从空间设计来看，远洋太古里的一层和二层保持了 1：1 的关系，整个项目中有大量的留白。

成都远洋太古里  新与旧共存
人们走到不同的地方，就能看到不同的风景，不会感到厌烦。整个动线设计遵循了古街巷的路线，有些路并不笔直。

成都远洋太古里   并不笔直的里巷

最开始，Gucci 等大品牌们，想沿用在其它城市的设计。但太古说服他们做出改变。带租户们吃火锅、喝茶，了解成都的文化，了解当地人的消费习惯。

成都远洋太古里 GUCCI 旗舰店

成都远洋太古里  沿街店铺
如果星巴克不做旗舰店，就难以获得更好的位置。无印良品起初只准备开设一间 1000 平方米店铺，最后改变了主意，在此开设了无印良品最大规模的旗舰店，合计占地面积 3141 平方米，并首次在中国内地引入料理餐厅。

成都远洋太古里 MUJI旗舰店

而在大慈寺的外围，利用古色古香的视觉环境，以及开敞而丰富的室外空间，布置了大量休闲餐饮，与购物街道（如中里）形成对比，在节奏上“慢”与“快”的对比，充分体现了项目“快耍慢活”的理念。

成都远洋太古里  餐饮街及外摆

5. 围绕收益最大化

项目的最终收益性是商业项目考虑的重点之一，也是项目定位不可忽视的指向目标之一。

迈阿密布里克尔城市中心


一般购物中心往往倚重主力店综合效应的这种主流开发模式，虽然表面风光，然而开发商却无法从大商家低廉的租金和长期的合同中分享到物业价值的成长。所以，商业项目应该对各个业态进行全面的分析，从中找到兼顾品牌、效益、特色、人气等综合效益的最佳业态组合和定位，以实现项目价值的最大化。

迈阿密布里克尔城市中心

03
业态布局的 4 个要点
商业地产项目在确定了业态组合之后，并不能随意或单凭主观意识对各业态进行落位布局，而应该在理解项目整体定位、消费者消费习惯、各业态特征的基础上，掌握业态布局要点，进行合理布局，以促成项目整体的成功运营。
1. 与空间价值相契合

同一个商业地产项目，由于空间分区、层高、交通可达性、展示效果不同，其商业价值也不同。即便同一地点，对不同业态的商家，价值也有差别。所以，业态组合要与项目空间价值相互契合。

北京三里屯太古里 苹果旗舰店
占据中央广场 C 位位置

一般来讲，按照价值匹配的原则，价值高的地块往往出租给效益好的租户。例如，品牌店往往占据最好的位置，而超市往往布置在负一楼等价值不太高的地方。

泰国 ICONSIAM 购物中心
爱马仕占据商场“龙头”位置

从购物中心整体业态布局来看，从一楼至高楼层，商品档次逐渐降低。低楼层以承担租金能力强的零售业态为主，适量配置餐饮和配套服务业态；高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮、娱乐、休闲为主，适量配置零售业态和配套服务业态。若休闲、娱乐业态过多分布于低楼层，不但会影响和动摇购物中心的整体形象定位，也会拉低项目的租金回报。

泰国 ICONSIAM 购物中心
从下往上依次为：零售、百货、美食广场

2. 与人流动线相契合
业态布局与人流动线相结合主要体现在以下 3 个方面：
(1) 人流动线汇集点，往往是展示面最好、人流最大的地方。
这类地点往往留给主力店、核心店之类的业态。比如，深圳华润万象城把最好的位置分给了 GUCCI 旗舰店和 LV 旗舰店。特别是 GUCCI 旗舰店，除了占据两大主干道的金角位置，还是一个四面临街、相对独立的商业体。

深圳华润万象城
“金角处”为 Gucci 旗舰店

(2) 通过人流动线与业态分布变化，使各个业态之间充分地共享客源
比如，万达认为，在中国各个城市的购物中心，餐饮店铺绝大多数都集中在最顶层，因为中国人喜欢美食，客户在用餐后，往往就会进入购物中心的“下半场”时间段，从上而下，可以经过其他楼层的相关商铺，这样就能增加顾客的购物机会。万达人为此还专门发明了一个名词叫“瀑布效应”。

上海 iapm 环贸广场的“瀑布效应”
用餐后的人群开始沿着扶梯向下面楼层发散
进入“下半场”时间段，增加了消费的可能性

(3) 人流动线应该结合各个业态之间的逻辑关系。
比如，宜家家居的人流动线是按照居家功能进行分区的，而且各区是按照客厅、厨房、餐厅、工作室、卧室、儿童房等进行有序排列。这种动线顺序符合各个业态之间的内在逻辑关系。

宜家家居 及 人流方向指引图

3. 休闲餐饮业态要灵活落位
在经营区域的划分上，要灵活调整餐饮业态，采取集中和分散相结合的方法，将餐饮业态实行多点多层布置，发展休闲餐饮。

泰国 ICONSIAM 购物中心 首层(GF)餐饮空间
如，在一个比较高的地方做美食广场，在每一层里有风味餐厅。与传统的购物中心将餐饮业态设定在一个固定的区域内经营相比，每一层都设有休闲的地方对整个购物中心的人气有拉升作用，对于整个购物中心人流量带动的作用是巨大的。

泰国 SIAM PARAGON 购物中心 美食广场

4. 以目标消费群体为配比的多族群组合方式
规划布局时进行横向布局，尝试根据不同消费群体的购买能力和消费习惯，兼顾纵向交叉，即针对特定客群的业态，品类和品牌整合布局，在同一个平层或同一个区域，建立一些特定的目标消费区域，让所有的细分目标客群各取所需、各得其乐。

石家庄勒泰广场顶层溜冰场
勒泰欧悦真冰场



04
业态规划应考虑的 6 个微观因素
商业规划中业态组合定位还有许多选择，但任何选择都必须考虑大量的细节。在业态规划中，应考虑以下 6 个微观因素：
1. 不同业态、商家的承租能力
购物中心租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成配合两种给付方式。不同业种商户租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部分。一方面，租金过高，商家经营压力会很大，商家赚不到钱，就使整个购物中心经营结构变得十分脆弱。另一方面，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。因此，在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金效益的最大化。

上海 iapm 环贸广场 
地上部分集中餐饮主要分布在 L5、L6、L7 层
例如，在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置，将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰店等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们在业态规划时不宜放在较低的楼层。


2. 不同业态、商家的面积要求
面积要求是业态规划的一个重要的内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时，就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。

上海武宁路家乐福
了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要面积大小的问题，又可以增加项目整体可租售面积，增加商业项目的整体利润。比如，在业态规划时可将超过主力店面积要求部分分割，使之形成独立店面，由此分割出来的店面紧邻主力店，互相分享其巨大的人流量，店面价值自然非同寻常。

上海武宁路家乐福
例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过 500 平方米，再如沃尔玛超市，其面积约 20000 ~ 30000 平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少 8000 平方米，最多租赁 3 个楼层。

3. 工程技术条件
业态规划要考虑引进商家的经营业态是否有特殊工程技术要求，是否适合在本项目建筑楼层内经营。
业态规划时应考虑到的工程技术条件包括：荷载、层高、卸货、进深、面宽、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面。
业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于 3.7 米，甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于 4 米；结构负荷方面，鲜食楼层：1000 千克/平方米，非食品楼层：700 千克/平方米。

WOWA改扩建设计的南京新城市广场三层平面图
主力店为图中左侧的电影院
©WOWA

比如，建材超市要求荷载 4 吨，普通超市和书店为 1 吨，普通百货荷载为 500 公斤；物业层高方面，生活超市层高 5 米，仓储超市一般为 9 米，电影院则会要求为 10 米。

南京新城市广场主力店
电影院入口通廊实景照片（改造后）
©WOWA
在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建材类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重是否与项目本身建筑相适应等。

4. 业种聚客能力
在购物中心的业态规划中，要充分考虑不同业种的聚客能力。
(1) 聚客能力强不仅吸引消费者，还吸引商家
一般而言，具有经营能力的商店即具有聚客力。聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是其周边的店铺也有机会共享它所吸引到的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开始显现，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此，一个经营良好的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与经营的厂商将形成一股热流。

快时尚服装品牌   优衣库门店
(2) 业态规划要重点考量主力店的聚客能力
我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力，比如大型超市、大型百货、美食广场等。但不同主力店其聚客能力不同。例如，建材超市相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如，自助式 KTV 聚客能力就不同于其他业种，顾客进入 KTV 后消费就会相对单一，对于周边其他的小业态的带动也会相对减弱。

上海兴业太古汇中型主力店 星巴克烘焙工坊

上海兴业太古汇  首层平面图
中型主力店 星巴克烘焙工坊

(3) 业种聚客能力区别是业态规划的考虑因素之一

有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。

上海环球港  全客层一站式购物中心


5. 辅助功能需求

辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当做商铺招商直接创造利润的面积，例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场，都属于辅助功能区范围。

广州太古汇 洗手间
(1) 注重不同商家对商业辅助功能的要求
不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以，商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。

上海浦东嘉里城 B1 层主力店: Ole'精品超市

(2) 充分挖掘辅助空间的价值
结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。例如正对扶梯的店面，其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。

美国拉斯维加斯 Crystals at CityCenter
室内公共空间

6. 项目人流动线
购物中心空间价值最大化体现在能够吸引充沛的人流，并使其在此区域停留，在进行业态规划时，应与人流的规划充分结合，能够较好地避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

香港朗豪坊 飞天扶梯
将人流从 4 层直接输送到 12 层

现代购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心利润和投资回报就越大。但要把购物者引至高层不容易。而且，很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场租金水平。

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